Это превратило Майами в один из самых динамичных рынков недвижимости в США. В мае 2024 года средняя цена дома в Майами составила $1,748,798, по сравнению с $1,265,856 годом ранее. Согласно платформе Broker One, время продажи недвижимости немного увеличилось: в 2024 году заключение сделки занимает в среднем 61 день, по сравнению с 56 днями в предыдущем году. За год было продано 16,924 домов, по сравнению с 19,060 в прошлом году. По данным Global Bankers Realty Group на начало 2024 года, медианная цена продажи домов в Майами возросла до примерно $602,000, что на 7,4% выше показателей предыдущего года.
Кроме того, Майами является популярным курортным направлением, и помимо роста стоимости недвижимости, владельцы получают стабильный доход от аренды благодаря высокому туристическому потоку круглый год. Чтобы участвовать в быстрорастущем рынке краткосрочной аренды, необходимо оформить все необходимые лицензии на уровне штата и города. Вы можете разбираться в сложных федеральных и местных законах самостоятельно или воспользоваться услугами Stay Today. За 1000 долларов США (оплата за обработку документов, не включая государственные, окружные или городские сборы) компания Stay Today Inc. оформит и получит для вас все необходимые документы для запуска вашей недвижимости в краткосрочную аренду.
Лицензирование краткосрочной аренды: ключевые моменты
- Получите лицензию DBPR штата Флорида (для дома или кондоминиума)
- Зарегистрируйтесь в Департаменте доходов штата Флорида
- Получите Сертификат использования (Certificate of Use) округа Майами-Дейд
- Проверьте, находится ли ваша недвижимость в разрешённой зоне зонирования (transect zone) в Майами или Майами-Бич
- Получите Сертификат использования (Certificate of Use), если недвижимость находится в городе Майами
- Получите Сертификат регистрации курортного налога (Resort Tax Registration Certificate), если недвижимость расположена в городе Майами-Бич
- Получите Лицензию на уплату городского бизнес-налога (Business Tax Receipt) в городе Майами или Майами-Бич
Лицензирование краткосрочной аренды недвижимости во Флориде: правила Солнечного штата
Важно понимать, что во Флориде существует несколько видов лицензий на краткосрочную аренду в зависимости от типа недвижимости. Для кондоминиумов и кооперативной недвижимости требуется лицензия Vacation Rental Condo License. Для аренды отдельных жилых домов, таунхаусов, дуплексов, триплексов или квадроплексов необходима лицензия Vacation Rental Dwelling License.
Стоимость арендатной лицензии DBPR во Флориде составляет $90 за 6 месяцев или $170 за год. К этому добавляется регистрационный сбор – $50. Если вы управляете несколькими объектами, можно оформить групповую лицензию. Чтобы точно рассчитать расходы на оформление, рекомендуется воспользоваться онлайн-калькулятором. Важно учитывать, что срок действия лицензии истекает 1 октября.
Особенности округа Майами-Дейд
Округ Майами-Дейд – самый населённый округ во Флориде и седьмой по численности населения в США. Здесь действуют специальные правила краткосрочной аренды, которые необходимо соблюдать наряду с требованиями штата Флорида.
Если объект находится в составе кондоминиума или ассоциации домовладельцев, требуется письменное разрешение на краткосрочную аренду. Ещё одним важным документом является Сертификат использования (Certificate of Use) от округа Майами-Дейд. Стоимость сертификата составляет $136,17, включая $36,70 за сам сертификат, $89,97 за инспекцию и $9,50 сбор.
В течение 10 дней после подачи заявки и оплаты вам предложат назначить инспекцию. Потребуется предоставить все лицензии, отчёты и другие документы, подтверждающие полное соблюдение требований штата Флорида и округа Майами-Дейд для объектов краткосрочной аренды. При необходимости инспекцию можно перенести, позвонив в Zoning Permits Section округа Майами-Дейд по телефону (786) 315–2660.
Если инспекция прошла успешно, вы получите официальный сертификат, который необходимо распечатать и разместить в арендной недвижимости. Сертификат и его номер должны быть видимы для потенциальных арендаторов.
Сертификат использования (Certificate of Use) округа Майами-Дейд действителен один год и может ежегодно продлеваться при соблюдении всех требований. Важное условие продления – отсутствие неоплаченных штрафов или обременений за нарушения кодекса округа Майами-Дейд.
Чтобы избежать всех этих хлопот, можно обратиться к экспертам компании Stay Today Inc. За $1,000 специалисты возьмут на себя подготовку документов и визиты в муниципальные и налоговые органы, что сэкономит ваше время и позволит сосредоточиться на развитии доходного бизнеса с недвижимостью во Флориде. Сэкономьте время с Stay Today.
Дополнительные требования округа Майами-Дейд
Существуют дополнительные требования для районов с низкой плотностью застройки, также известных как эстейт-районы. Ответственное лицо или хозяин недвижимости должны проживать в ней более шести месяцев в текущем календарном году, чтобы сдавать такую недвижимость в краткосрочную аренду. Статус зоны с низкой плотностью можно проверить на карте плана использования земель CDMP (CDMP Land Use Plan Map).
Краткосрочная аренда также предполагает ведение реестра гостей, в котором указываются имена и даты пребывания всех арендаторов. Этот реестр должен быть доступен для проверки органами округа Майами-Дейд.
Основные правила безопасности у бассейна
В округе Майами-Дейд существуют дополнительные требования к краткосрочной аренде с бассейнами. Чтобы обеспечить безопасность семей с детьми до 6 лет, бассейны должны соответствовать четырём функциям безопасности:
-
Барьер безопасности бассейна
-
Защитное покрытие бассейна
-
Сигнализация бассейна
-
Защёлка/сигнализация на двери
Если бассейн не соответствует этим требованиям, доступ для детей до 6 лет должен быть ограничен. Эти правила не распространяются на общие бассейны в кондоминиумах, доступ к которым имеют все жильцы.
Требования к краткосрочной аренде недвижимости в Майами
Рынок краткосрочной аренды во Флориде и в её крупнейшем городе – Майами – активно развивается под влиянием современных цифровых технологий. С 2017 года происходили судебные разбирательства между глобальной онлайн-платформой для краткосрочной и долгосрочной аренды жилья Airbnb и городом Майами, целью которых было уточнение статуса квартир для краткосрочной аренды. В результате был достигнут компромисс: обе стороны заявили о победе, а городские власти Майами предложили новую категорию землепользования – «Apartment Hotel», отличающуюся от стандартного жилья и гостиничных объектов.
На карте города появились зоны, где разрешена краткосрочная аренда. Ознакомиться с транзектными зонами Майами и текущим разрешённым использованием земель (жилое, смешанное или коммерческое) можно на официальной карте зонирования города Майами.
Как пользоваться картой? Нажмите «Инструменты» в правом верхнем углу, выберите кнопку «Слои» и включите слой ZoningMiami21. Приблизьте карту, чтобы увидеть подписи транзектных зон. Нажмите на объект на карте и выберите вкладку «Использование земель», чтобы увидеть текущее и планируемое землепользование.
Разрешённое использование жилья в Майами по зонам:
- Разрешено по разрешению: T4-R, T6-L, T6-O, CI-HD, D1.
- Разрешено по праву: T4-L, T4-O, T5-L, T5-O.
- Разрешено по исключению: T5-R, T6-R.
Изменение статуса недвижимости
Вы можете изменить категорию землепользования, подав соответствующую форму в Строительный департамент Майами, если недвижимость находится в одной из разрешённых зон. Для обработки изменения назначения потребуются планы этажей и участка, утверждённые архитектором, инженером или генеральным подрядчиком с действующей лицензией штата Флорида и города Майами. Кроме того, здание должно соответствовать строительным нормам для жилья и противопожарным требованиям.
Чтобы проверить наличие разрешений на краткосрочную аренду, свяжитесь с Департаментом зонирования Майами по телефону (305) 416-1499 или с контактным номером округа Майами-Дейд 311. Также можно посетить Строительный и Зонировочный департамент Майами лично по адресу: 444 SW 2nd Ave., Майами, Флорида, 33130.
Если недвижимость находится в разрешённой зоне и её категория землепользования относится к жилой, потребуется Сертификат использования (Certificate of Use) и Лицензия на уплату городского бизнес-налога (Business Tax Receipt) от города Майами. Для этого необходим Сертификат о праве на эксплуатацию (Certificate of Occupancy), выданный Строительным департаментом, подтверждающий разрешение здания на жилое использование.
Специальные требования к краткосрочной аренде в Майами-Бич
Для ведения деятельности в районе Майами-Бич требуется получение бизнес-лицензии и сертификата регистрации курортного налога. Потенциальным заявителям и текущим владельцам сертификатов рекомендуется зарегистрироваться на новом официальном сайте. Там вы сможете найти форму регистрации курортного налога.
Шаги перед подачей заявки на бизнес-лицензию:
- Проверьте возможность сдачи здания в краткосрочную аренду в Департаменте зонирования Майами-Бич по телефону: (305) 673-7550.
- Уточните необходимость получения разрешения на строительство с изменением назначения в Строительном департаменте Майами-Бич по телефону: (305) 673-7000 доб. 6675.
- Проверьте актуальность вашей бизнес-лицензии.
- Убедитесь в соблюдении всех норм в Отделе пожарной безопасности (305) 673-7123, Департаменте соблюдения кодексов (305) 673-7555 и Строительном департаменте (305) 673-7610 доб. 2555, 6382 или 6045. В противном случае подача заявления на налоговую декларацию будет приостановлена.
Стоимость бизнес-лицензии и регистрации курортного налога составляет $196.50, включая: $69.00 за лицензию, $57.50 за пожарный сбор, $45.00 за сбор за подачу заявки и $25.00 за регистрацию курортного налога.
Как подать заявку?
Вы можете подать заявку на получение налогового разрешения онлайн или лично в Финансовый департамент города Майами-Бич по адресу: 1755 Meridian Ave., Miami Beach, FL 33138. После первичной проверки и одобрения, а также успешного прохождения пожарной инспекции, заявка возвращается в Финансовый департамент для окончательного рассмотрения.
Штраф за сдачу жилья в краткосрочную аренду без налогового разрешения от города Майами-Бич составляет $20,000 за первое нарушение и увеличивается на $20,000 за каждое последующее нарушение.
Особенности зонирования для краткосрочной аренды
Стоит отметить, что в Майами-Бич действуют строгие требования к зонированию. В некоторых районах действуют ограничения на краткосрочную аренду. В частности, краткосрочная аренда квартир или таунхаусов запрещена в зонах RM-1, RM-PRD, RM-PRD-2, RPS-1, RPS-2, CD-1, RO, RO–3 и TH, за исключением редких случаев. Большинство этих зон предназначены для однофамильного жилья. Проверить доступность аренды можно на официальной карте зонирования Департамента планирования Майами-Бич.
Например, в North Beach краткосрочная аренда ограничена, но возможна при соблюдении определённых условий. Арендовать можно только целый дом на срок не менее семи ночей, при этом применяется налог на курортное размещение. Кроме того, для краткосрочной аренды в North Beach взимается плата за подачу заявки в размере $1,000.
Итог
Как видно, рынок недвижимости во Флориде – это довольно сложная и трудоёмкая сфера. Сотрудники Stay Today занимаются отслеживанием всех нюансов постоянно меняющегося законодательства, изучением новых правил, аккуратной работой с документами и поддержкой онлайн-заявок.
Вход на рынок краткосрочной аренды во Флориде также требует усилий от потенциальных инвесторов. Поиск характеристик объектов, маркетинговые исследования и оформление документов занимают значительное количество времени.
Stay Today обладает широким опытом работы на рынке недвижимости Флориды и в управлении как краткосрочной, так и долгосрочной арендой. Мы регулярно делимся полезной информацией о развитии рынка недвижимости в Солнечном штате США.
Свяжитесь с нами для более подробной консультации. Стоимость услуги по оформлению заявки на краткосрочную аренду с поддержкой экспертов Stay Today составляет $1,000 + сборы.
Готовы начать?
Позвоните в наш колл-центр и получите ответы на все ваши вопросы!