Esto ha transformado a Miami en uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de EE. UU. En mayo de 2024, el precio promedio de una vivienda en Miami se situó en $1,748,798, en comparación con $1,265,856 hace solo un año. Según la plataforma Broker One, el tiempo de venta de propiedades ha aumentado ligeramente: cerrar una operación en 2024 toma 61 días, frente a los 56 días del año anterior. Al mismo tiempo, se vendieron 16,924 viviendas durante el año, en comparación con 19,060 el año anterior. De acuerdo con Global Bankers Realty Group, a inicios de 2024, el precio medio de venta de una vivienda en Miami ha subido a aproximadamente $602,000, lo que representa un aumento del 7.4 % respecto al año anterior.
Además, Miami es un destino vacacional muy popular y, junto con la apreciación de las propiedades, los alquileres generan un flujo de efectivo saludable gracias al alto tráfico turístico durante todo el año. Sin embargo, para participar en el creciente mercado de alquileres a corto plazo, necesitarás contar con las licencias estatales y locales adecuadas. Puedes navegar por las complejas leyes federales y locales por tu cuenta, o puedes utilizar los servicios de Stay Today. Por solo mil dólares en concepto de tarifa por procesamiento de documentos (no incluye tasas estatales, del condado o de la ciudad), Stay Today Inc. puede gestionar y obtener por ti todos los documentos necesarios para iniciar tu propiedad de alquiler a corto plazo.
Resumen de Licencias para Alquileres a Corto Plazo
- Obtener la licencia DBPR del estado de Florida (vivienda o condominio)
- Registrarse en el Departamento de Ingresos de Florida
- Obtener el Certificado de Uso de Miami-Dade
- Verifica si tu propiedad está en una zona de transecto permitida en Miami o Miami Beach
- Obtener un Certificado de Uso si la propiedad está en la Ciudad de Miami
- Obtener un Certificado de Registro del Impuesto Turístico si la propiedad está en la Ciudad de Miami Beach
- Obtener un Recibo de Impuesto Comercial de la Ciudad de Miami o Miami Beach
Marco de Licencias Inmobiliarias a Corto Plazo en Florida. Normas del Estado del Sol
Es importante señalar que existen varios tipos de licencias según el tipo de propiedad que se ofrezca para alquiler a corto plazo. Para condominios y bienes raíces cooperativos, se requiere una licencia de condominio para alquiler vacacional. Para viviendas unifamiliares, casas adosadas, dúplex, tríplex o cuádruplex, se otorga una licencia de vivienda para alquiler vacacional.
La licencia de alquiler DBPR de Florida cuesta $90 por seis meses o $170 por un año. A esto se suma la tarifa de solicitud, que es de $50 adicionales. En caso de manejar múltiples unidades, se puede solicitar una licencia grupal. Para calcular con precisión el costo de la solicitud, es recomendable usar la calculadora en línea. Cabe destacar que la licencia vence el 1 de octubre.
Características de Miami-Dade
El condado de Miami-Dade es el más poblado de Florida y el séptimo con mayor población en los Estados Unidos. Existen reglas especiales para alquileres a corto plazo que deben cumplirse junto con los requisitos del estado de Florida.
Si la unidad forma parte de una asociación de condominios o propietarios, se requiere una autorización escrita para alquileres a corto plazo. Otro documento importante es el Certificado de Uso del condado de Miami-Dade. El Certificado de Uso de Miami-Dade tiene un costo de $136.17, que incluye $36.70 por el certificado, $89.97 por la inspección y $9.50 por el recargo.
Dentro de los 10 días posteriores a la presentación de la solicitud y el pago, se te solicitará programar una inspección. Deberás proporcionar todas las licencias, registros y cualquier otra documentación que confirme el cumplimiento total con los requisitos del estado de Florida y del condado de Miami-Dade para alquileres vacacionales. Puedes reprogramar la inspección llamando a la Sección de Permisos de Zonificación del condado de Miami-Dade al (786) 315–2660.
Si la inspección es satisfactoria, recibirás un certificado oficial que podrás imprimir y exhibir en la unidad de alquiler. El certificado y su número deben estar visibles para los clientes potenciales.
El Certificado de Uso de Miami-Dade es válido por un año y puede renovarse anualmente siempre que se cumplan todos los requisitos. Una condición fundamental es no tener multas pendientes ni gravámenes por infracciones al Código del Condado de Miami-Dade.
Puedes evitar estos trámites contactando a los expertos especializados de Stay Today Inc. Por una tarifa de solo $1,000, te ahorrarás la laboriosa preparación de documentos y las visitas a la municipalidad o a las oficinas de impuestos, ganando tiempo para desarrollar tu negocio inmobiliario de altos ingresos en el estado de Florida. Ahorra tiempo con Stay Today.
Requisitos Adicionales de Miami-Dade
Existen requisitos adicionales para las zonas residenciales de baja densidad, también conocidas como fincas. La persona responsable o anfitrión debe residir en la propiedad más de seis meses en el año calendario actual para poder ofrecerla en alquiler a corto plazo. El estado de zona de baja densidad puede verificarse en el Mapa del Plan de Uso de Suelo CDMP.
El alquiler a corto plazo también implica mantener un registro que incluya los nombres y las fechas de estadía de todos los huéspedes. Dicho registro debe estar disponible para inspección por las autoridades del condado de Miami-Dade.
Algunos Puntos Sobre la Seguridad en Piscinas
Miami-Dade County tiene requisitos adicionales respecto a las unidades de alquiler a corto plazo con piscinas. Para atender a familias con niños menores de 6 años, las piscinas en estas áreas deben cumplir con cuatro funciones de seguridad:
- Barrera de seguridad para piscinas
- Cubierta de seguridad para piscinas
- Alarma para piscinas
- Cerrojo/alarma en la puerta
El acceso para niños menores de 6 años debe estar restringido si la piscina no cumple con estos requisitos. Esta norma no se aplica a piscinas compartidas en condominios con acceso generalizado para todos los residentes.
Requisitos para Alquileres a Corto Plazo en Miami
El mercado de alquileres en el Estado del Sol y su ciudad más grande está fuertemente influenciado por las tecnologías digitales modernas. Desde 2017, se han llevado a cabo varios litigios durante los cuales el mercado global en línea para alojamientos de corta y larga duración Airbnb y la Ciudad de Miami aclararon el estatus de los apartamentos para alquiler a corto plazo. Esto resultó en un acuerdo. Ambas partes se proclamaron vencedoras, mientras que los funcionarios de la ciudad de Miami propusieron una categoría de uso de suelo llamada “Hotel Apartamento”, que se distingue del uso para alojamiento y del uso residencial.
En el mapa oficial de zonificación de Miami han aparecido zonas donde se permite el alquiler a corto plazo. Puedes consultar las zonas de transecto de Miami y el uso de suelo permitido actual (residencial, uso mixto o comercial) en el mapa oficial de zonificación de Miami.
¿Cómo usarlo? Haz clic en ‘Herramientas’ en la esquina superior derecha, selecciona el botón ‘Capas’ y activa la capa ZoningMiami21. Acércate para ver las etiquetas de las zonas de transecto. Haz clic en la unidad del mapa y selecciona la pestaña ‘Uso de Suelo’ para ver el uso de suelo actual y futuro.
Permisos de alojamiento en Miami por zonas:
- Permitido mediante autorización: T4-R, T6-L, T6-O, CI-HD, D1.
- Permitido por derecho: T4-L, T4-O, T5-L, T5-O.
- Permitido por excepción: T5-R, T6-R.
Cambio de Estado de la Propiedad
Puedes cambiar la designación del uso de suelo presentando el formulario al Departamento de Edificaciones de Miami si la propiedad está ubicada en una de estas zonas. Se requerirán planos de planta y del sitio aprobados por un arquitecto, ingeniero o contratista general con licencia comercial en el estado de Florida y la ciudad de Miami para procesar el cambio de uso. Además, el edificio debe cumplir con todos los códigos de construcción para alojamientos y códigos de incendio.
Para consultar sobre permisos de alquiler a corto plazo, contacta al Departamento de Zonificación de Miami al (305) 416-1499 o al número del condado Miami-Dade (311). También puedes visitar en persona el Departamento de Edificaciones y Zonificación de Miami en 444 SW 2nd Ave., Miami, Florida, 33130.
Si la propiedad está en una zona permitida y su uso de suelo es residencial, necesitarás obtener un Certificado de Uso y un Recibo de Impuesto Comercial de la Ciudad de Miami. Esto requiere un Certificado de Ocupación emitido por el Departamento de Edificaciones, que refleje el permiso para el uso de suelo como residencial.
Requisitos Específicos para Alquileres a Corto Plazo en Miami Beach
Para operar la propiedad en el área de Miami Beach, se requiere un recibo de impuesto comercial y un certificado de registro del impuesto turístico. Se recomienda a los posibles solicitantes y titulares actuales de certificados registrarse en el nuevo sitio web. Allí encontrarás el formulario de registro del impuesto turístico.
Pasos a seguir antes de solicitar un recibo de impuesto comercial:
- Verifica la elegibilidad del edificio para alquiler a corto plazo en el Departamento de Zonificación de Miami Beach (305) 673-7550.
- Consulta la necesidad de un permiso de construcción con cambio de uso en el Departamento de Edificaciones de Miami Beach (305) 673-7000 ext. 6675.
- Verifica la validez de tu licencia comercial.
- Asegura el cumplimiento de las normativas en la División de Prevención de Incendios (305) 673-7123, el Departamento de Cumplimiento de Códigos (305) 673-7555 y el Departamento de Edificaciones (305) 673-7610 ext. 2555, 6382 o 6045. De lo contrario, la solicitud para la declaración de impuestos será suspendida.
El recibo de impuesto comercial y el registro del impuesto turístico cuestan $196.50, que incluyen $69.00 por la licencia, $57.50 por la tarifa de prevención de incendios, $45.00 por la tarifa de solicitud y $25.00 por la tarifa de solicitud del impuesto turístico.
¿Cómo Aplicar?
Puedes presentar la solicitud para el recibo de impuesto en línea o en persona en el Departamento de Finanzas de la Ciudad de Miami Beach, ubicado en 1755 Meridian Ave., Miami Beach, FL 33138. Después de la revisión y aprobación inicial, y de pasar la inspección de bomberos, la solicitud se devuelve al Departamento de Finanzas para la revisión final. La multa por alquilar a corto plazo sin un recibo de impuesto de la Ciudad de Miami Beach es de $20,000 para la primera infracción. Esta multa aumenta en $20,000 por cada infracción subsecuente.
Características de Zonificación para Alquileres a Corto Plazo
Cabe destacar que en Miami Beach se aplican estrictos requisitos de zonificación. Algunas áreas tienen limitaciones para los alquileres a corto plazo. En particular, no se permite el alquiler a corto plazo de apartamentos o casas adosadas en los distritos RM-1, RM-PRD, RM-PRD-2, RPS-1, RPS-2, CD-1, RO, RO–3 y TH, con pocas excepciones. La mayoría de estas zonas son áreas residenciales unifamiliares. Es fácil consultar la disponibilidad para alquileres en el mapa oficial de zonificación del Departamento de Planificación de Miami Beach.
Por ejemplo, en North Beach, el alquiler a corto plazo está limitado, pero se puede realizar si se cumplen ciertos requisitos. Específicamente, las reservas solo están permitidas para casas completas con una estancia mínima de siete noches y están sujetas al impuesto turístico. Además, se impone una tarifa de solicitud de $1,000 para alquileres a corto plazo en North Beach.
Resumen
Como puedes ver, el sector inmobiliario en Florida es bastante laborioso y complejo. El trabajo de los asociados de Stay Today consiste en seguir todas las particularidades de una legislación en constante evolución, mantener un aprendizaje continuo, tener paciencia con los trámites y cuidar las solicitudes en línea.
Ingresar al mercado de alquileres a corto plazo en Florida también requiere esfuerzo por parte de los posibles inversionistas. La búsqueda de especificaciones, la investigación de mercado y la gestión documental demandan una inversión significativa de tiempo.
Stay Today cuenta con una amplia experiencia en el mercado inmobiliario de Florida y en la gestión de propiedades para alquileres tanto a corto como a largo plazo. Regularmente compartimos información útil sobre el desarrollo del mercado inmobiliario en el Estado del Sol de EE. UU. No dudes en contactarnos si necesitas una consulta más detallada. El costo del servicio para el proceso de solicitud de un alquiler a corto plazo con el apoyo de los expertos de Stay Today es de $1,000 más tasas.
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